白沙湾股份合作经济联合社（下称“白沙湾经联社”）和老富头股份合作经济联合社（下称“老富头经联社”）位于中山市东区街道北部，一北一南仅一街之隔。历史上，白沙湾和老富头颇有渊源，两个经联社的第一大姓同为陈姓，资料显示，老富头的陈氏是在明代从白沙湾迁入。
2022年1月，中山启动村镇低效工业园改造升级（下称“工改”），彼时，白沙湾经联社和老富头经联社两个邻居就都有了参与“工改”的打算。2023年12月19日，中山市东区街道九亩湾低效工业园“工改工”项目（下称“九亩湾项目”）动工建设，项目位于岐江新城南部，紧邻南中城际岐江新城站，占地面积约176.98亩，是东区街道首个“工改工”项目，也是中山中心城区连片改造面积最大的“村企合作+单一主体归宗”改造项目。九亩湾项目所在的地块，此前分别权属于白沙湾经联社和老富头经联社，另外还有少量属于私人业主所有。
不只是地域上相连，在“工改”这件事上，白沙湾经联社和老富头经联社也“联合”了起来。
九亩湾项目效果图。
“几乎每一年都要修修补补”
谈起“工改”的初衷，老富头经联社党支部书记林振健和白沙湾经联社社长汤子孚都用了“不改不行”“非改不可”等相似的说法。
改造之前，九亩湾项目地块上的厂房主要为旧锌铁棚，产业包括小五金、小家具等，土地利用低效，建筑风貌破旧，并且与岐江新城片区的发展定位以及城市形象的塑造要求格格不入。
除了效益低下，更让两个经联社头疼的是管理和安全问题。
“我们的旧厂房是2000年左右建设的，经过20多年的使用，已经破旧不堪，各项设施都跟不上，特别是在消防方面，存在很大的安全隐患。”汤子孚表示，因为锌铁棚厂房之间间隔很近，一旦发生火情，可能就会牵连一大片，为此白沙湾经联社还专门安排了一名干部跟进旧工业园的安全生产工作。
隔壁老富头经联社的情况也差不多，林振健将经营旧工业园的工作比作“包租公”:“不仅要管收租、管安全生产，还要下厂巡逻。每次打台风下大雨的时候，我们都会接到厂企打来的电话，说哪里又漏水了，哪里又刮烂了，让经联社去解决，几乎每一年都要修修补补。”但比起白沙湾经联社，老富头经联社的人手则更为紧张，一共只有四名“两委”干部。
老富头经联社片区。 南方+ 王浩宇拍摄
其实，早在多年之前，白沙湾经联社和老富头经联社就考虑过对这一片低效工业园进行改造，但受制于当时的规划和政策原因，最终都没有实现。汤子孚提到了其中一个原因，就是土地性质复杂，除了已经办证的集体用地外，还包括集体所有未办理土地使用权登记土地、集体划拨建设用地、国有出让建设用地等三种性质。“如果单靠我们一个经联社的力量，很难将这个地块盘活。”汤子孚说。
如今，白沙湾经联社和老富头经联社终于等来了“工改”的东风。
做好两件事
下定决心要“工改”后，白沙湾经联社和老富头经联社还需要做好两件事。
这头一件事，就是宣传“工改”政策，说服股民支持“工改”。
对于“工改”，很多股民感到陌生。对此，白沙湾经联社和老富头经联社的“两委”干部与东区街道工改专班的工作人员一起组织召开了多场宣讲会，并开展了落户式宣传，重点宣传“工改”对于经联社和股民的益处。
经过一系列的宣传，不少股民的态度从最开始的不了解“工改”，逐渐转变为支持经联社进行“工改”。“其实很多股民心里很清楚，原来的旧厂房已经不可能长远产生收益了，或许再过几年，能否继续出租都是一个问题。”林振健说。
虽然两个经联社在宣传方面做了大量的工作，但还是有一些股民心存顾虑，担心旧厂房拆除后新厂房不能如期建设，项目出现“烂尾”问题。“‘工改’后的效果怎么样，在改造方案和合作企业没定下来之前，大家心里都没底，有些股民会觉得我们是在‘画饼’。不过好在有东区街道为我们兜底，政府承诺在招到改造主体之前，会对工业园进行统租统管，租金不仅不会少，甚至还会增加。”林振健说。
还有一些股民则认为用地作价换取工业厂房物业的改造方案不划算。汤子孚表示，杠杆炒股对于此类情况，最好的宣传方式就是算清楚“工改”前后的收益账。“‘工改’后，我们的厂房价值提升了，租金收入将大幅提升，而且相较于之前的只能出租，变成了可租可售。另外，新厂房前10年的招商和管理也不需要经联社操心，全部由合作企业负责。”
得到了股民的支持，白沙湾经联社和老富头经联社要做的第二件事，就是挑选一家合适的企业作为改造主体，对工业园进行改造。
“在这件事上，我们两个经联社之间会经常‘通气’，因为选择合作企业直接关系到经联社和股民的利益，这也是两个经联社的共识。”汤子孚说。
为了找到心仪的合作企业，白沙湾经联社和老富头经联社的考察团队不止一次前往外地进行实地考察。东区街道也多次“牵线搭桥”，推荐一些符合条件的企业与两个经联社进行商谈。
“有一些企业在返还厂房的面积方面，达不到我们的预期；还有一些企业虽然返还厂房的面积很多，但是不负责后期的招商和管理工作。我们需要根据不同企业开出的条件，筛选出最优的那一个。”汤子孚说。最终，经过与多家企业的“讨价还价”，中山富集投资有限公司成为九亩湾项目的改造主体。按照合作协议，白沙湾经联社和老富头经联社将分别获得4.6万平方米、5.9万平方米的高标准厂房及地下车位，中山富集投资有限公司还需保证改造期间两个经联社的租金稳中有升。改造完成后，该公司还将继续承担10年的租金支付及物业管理。
通过项目带旺周边商业
2023年12月底，白沙湾经联社的商业街重新改造完成，不少商铺正在热火朝天地进行装修，商业街的环境与之前相比，得到了明显提升。待到九亩湾项目正式落成后，这里的人气或许将更旺。
白沙湾经联社片区。 南方+ 王浩宇拍摄
一子落，满盘活。通过企业入驻九亩湾项目引来更多人流，从而带动周边商业，正是白沙湾经联社和老富头经联社所希望看到的。据了解，白沙湾经联社有约600栋出租屋，并且还有一个商圈，老富头经联社也有约100栋出租屋，目前两个经联社的出租屋都存在一定程度的空置。
九亩湾项目地处中山中心城区，周边规划建设有住宅小区、学校、生态公园，配套设施齐全，交通便捷。“若是九亩湾项目可以带来更多人流，对于股民而言，届时可能只是几间出租屋的租金，每月都有上千元，所以股民现在都很期待项目建成。”汤子孚表示，白沙湾经联社的集体收入以出租物业为主，除了工业厂房，还有商铺、市场、商场等。九亩湾项目不仅自身可以带来一笔可观的租金收入，还将间接带动其他物业项目的租金收益增加，同时也会为股民创造更多的就业机会。
招商情况直接影响到九亩湾项目能否带动周边商业。为了加快招商进度，早在九亩湾项目启动之时，东区街道便同步开展招商引资工作，领导班子多次赴深圳、杭州、福州等地为项目进行招商推介。目前，九亩湾项目在招商方面已取得不少成果。值得一提的是，在九亩湾项目的动工仪式上，50多家企业来到现场与项目方对接，其中10家来自深圳的智能科技企业及中山本地的光电企业经过前期洽谈，与项目改造主体成功签订意向进驻合同，实现“动工即招商”。
【编者按】
改革开放后，村级工业园成为中山乡村实现工业化、迈向城市化的特殊载体，“村村点火，户户冒烟”成为村办工业模式下的独特现象。在一定的历史时期内，村级工业园带动了村集体经济发展，为实业者创造了置业空间，为中山“工业立市”奠基了扎实基础。
时过境迁，村级工业园“小散乱污”现象日益突出，乡村发展空间受到挤压、经济增长受限，亟须节约集约利用土地、盘活存量空间，再造乡村发展新动能。对此，中山在全市村镇层面推动“工改”，腾挪产业空间。攻坚热潮下，一批村级低效工业园正在有序退出中山的历史舞台。
南方+中山“工改”频道推出《乡村“工改”观察》栏目，每期报道走访一个村居，回顾改革开放后村级工业园在发展村居经济、塑造村居特色等领域承担的角色，对比村级工业园今昔风貌与村居整体变迁情况，挖掘“工改”之于推动“百千万工程”、实现区域协调发展的实践意义。
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